Acta Concejo de Administración Agosto 2010

Fecha: Agosto 4 de 2010
Hora Inicio: 7:00 PM
Hora Final: 10.00PM
Lugar: Apartamento Dr. Eduardo Ramos

Se dio lectura del Orden del día, así:

1. Llamado a lista y verificación del Quórum
2. Lectura informe del Señor Oscar Rosero y avances diagnostico de acueducto
3. Lectura Informe de contratistas de Epsa. Obra de Energía
4. Presentación de propuesta de Mantenimiento de las vías
5. Informe sobre ejecución del presupuesto mes de Julio.
6. Hojas de vida abogados para estudio de títulos

Desarrollo del Orden del día

1. Llamado a lista y verificación de Quórum. Asistieron a la reunión las siguientes personas:
Señores; Guillermo Diez Marmolejo, Guillermo Tafur, Doctor Eduardo Ramos, Señores Felipe Medina, Rolando Soto. Invitados Ingenieros Jairo Cabal, y Ramiro Sossa, Contadora Señora Nelly Ortega .

2. Lectura del informe del Señor Oscar Rosero.
El señor Rolando Soto procedió a dar lectura al informe enviado por el señor Oscar Rosero sobre los avances en el diagnostico de la obra del acueducto que está realizando Fexxa.

Posteriormente el Ingeniero Jairo Cabal de Fexxa hace su intervención explicando a los asistentes sobre los avances y pormenores del estudio que se ha venido realizando.

Iniciando su exposición desde la bocatoma pasando por tanques desarenadores, tubería de conducción, cajas, filtros de arena, tanque de agua filtrada, motobomba, válvulas, demás accesorios y calidad del agua.

Dentro del diagnostico realizado el ingeniero Cabal sugiere que prioritariamente deben sustituirse las válvulas de control de filtros y de llenado del tanque elevado que acciona el retro lavado y el paso de agua a los tanques superiores de almacenamiento, en otro caso la investigación hidráulica no puede adelantarse adecuadamente, debido a que no podría hacerse un chequeo profundo del sistema de tratamiento

Después de la intervención del Ingeniero Jairo Cabal, y una vez analizadas las ventajas que representa para un adecuado diagnostico e inicio de la recuperación del acueducto que sirve a la Parcelación y siendo el mismo un bien esencial y el suministro del apreciado liquido vital para la parcelación los miembros del Consejo por unanimidad, aprueban el cambio de la válvula de retro lavado, trabajo que tiene un costo aproximado de Un millón de pesos ($1.000.000).incluyendo nueva válvula y el proceso de montaje y desmontaje de las válvulas.

Para mayor ilustración sobre el tema, el Sr. Guillermo Diez lee la respuesta que envió el señor Humberto Mondragon respecto al tema del acueducto

El Ingeniero Jairo Cabal queda comprometido a informar al Consejo antes de instalar el valor de la válvula y a realizar las excavaciones y trabajos con personal de su empresa.

De otra parte, el Ingeniero Jairo Cabal hace una recomendación con respecto al trabajador que realiza la limpieza y mantenimiento del desarenador, para que al realizar el trabajo debe lleve un arnés, y demás elementos de protección y este acompañado por otra persona. De igual manera informa que no se debe seguir aplicando cloro al acueducto ya que se estaría perdiendo por la fuga que existe en este momento y el bombeo se debe realizar para cada 24 horas ya que se está perdiendo este trabajo por el mal funcionamiento de las válvulas.

El señor Rolando Soto solicita que quede bien claro las especificaciones del estudio con el fin de presentar ante la Asamblea de Copropietarios el correspondiente informe.


3. Informe contratistas de Epsa.
Se procede a leer el informe correspondiente sobre las luminarias el costo fue de $1.000.000, el cual será cobrado en próxima factura de Epsa.

4.- Presentación de propuesta para el mantenimiento de vías
El ingeniero Ramiro Sossa procede a presentar su propuesta sobre la reparación, recuperación, y mantenimiento de un Kilómetro de vía, el cual tienen un costo aproximado de veinte millones de pesos ($20.000.000).Siendo el primer tramo el comprendido entre la finca La Milagrosa y el inicio de la vía que baja al acueducto (800 metros aproximadamente) Después de escuchar la propuesta, el señor Guillermo Tafur interviene informando a la junta que ya hablo con el Alcalde de Dagua, para que la Parcelación suministre el dinero necesario para el arreglo de la maquinaria, a cambio la alcaldía suministraría los equipos necesarios para el arreglo de las vías de la Parcelación.

La junta propone que esta propuesta sea tratada más adelante, cuando se tenga claro el valor de arreglo de la maquinaria del municipio de Dagua y la forma como operaria este convenio. El Ingeniero Ramiro Sossa quien es propietario de dos lotes en la parcelación, manifiesta que esta de acuerdo con posponer esta obra ya que considera que el trabajo del acueducto es prioritario.

Se le solicita al Ingeniero Ramiro Sossa para que de una u otra manera nos acompañe en el arreglo de estas vías, en coordinación con la diligencia que haga el señor Tafur ante el Alcalde de Dagua.


5.- Informe sobre la ejecución del presupuesto del mes de Julio.
El señor Guillermo Diez procede a leer el informe Financiero presentado por la Contadora, informando que para este periodo se enfoco mejor la presentación del presupuesto por departamentos, teniendo de esta manera un mejor control sobre los gastos y especialmente sobre los gastos del acueducto. Al respecto informa que de esta manera se puede definir el valor a cobrar por metro cubico de consumo de agua el cual puede estar entre $600 y $900 el metro cubico. Sobre este punto el señor Rolando Soto también tiene otra propuesta la cual la dará a conocer en próxima reunión con el fin de llevar varias propuestas a la Asamblea.

También se informa que ya se tiene una cotización de los contadores por $160.000 cada uno.

La junta propone también que de acuerdo a la información que nos suministro el Ingeniero Cabal se compre la bomba nueva y se haga mantenimiento preventivo a la que actualmente está en uso.

De igual manera se informa a la junta que fueron entregados 4 nuevos procesos a la Doctora Orfa Bustamante.


6.- Hojas de vida abogados para estudio de títulos
Con respecto a las propuestas de los abogados para los estudios de los títulos quedo aprobado que se le hagan llegar al señor Rolando Soto las hojas de Vida para posteriormente tener una entrevista en la oficina del señor Felipe Medina con cada uno de ellos y así tomar una decisión acertada.

El señor Guillermo Tafur hará llegar la hoja de vida de una abogada que ha trabajado en notaria y que conoce sobre este tema, de igual manera el Doctor Eduardo Ramos también tiene otra propuesta.

Hacen parte integral de la presente acta los siguientes documentos:
• Informe Sr. Oscar Rosero
• Respuesta del Sr. Huberto Mondragon sobre el informe del Sr. Rosero.
• Informe sobre el diagnostico de sistema eléctrico y alumbrado de la Parcelación

Siendo las 10 PM se da por terminada la reunión.


Guillermo Diez Guillermo Tafur

Eduardo Ramos Garbiras

Felipe Medina Rolando Soto.


ANEXOS

Cordial saludo
Dado que hoy se llevará a cabo reunión del Consejo de Administración y ante la imposibilidad que tengo de asistir por razones personales que me obligaron a ausentarme de la ciudad por un período aún no definido, me permito enviar reporte sobre lo que existe información diagnóstica.

1. ACUEDUCTO
El 27 de julio de 2010 asistí a reunión solicitada a Fexxa sobre los avances en el diagnóstico y entrega de protocolos que se siguieron para caracterización de agua del acueducto tanto previo a desarenadores y filtros como después de los mismos.
En dicha reunión el Ing. Jairo informó mostró planos preliminares del levantamiento del acueducto. Hizo además la observación que los mismos no estaban completos porque el proceso de evaluación no se había podido continuar debido a la necesidad de cambiar dos válvulas: Válvula que va hacia tanque elevado para retrolavado de filtro lento y válvula de entrada a lado izquierdo del filtro lento.
Al indagar sobre cómo influenciaba el diagnóstico el no cambio de estas válvulas encontré que lo que realmente se requeire es determinar las características internas del filtro lento y de esta forma determinar si tanto la bomba como las cabezas hidráulicas estaban acordes con los requerimientos para las operacioens de retrolavado del filtro lento. Dado lo anterior le pregunté sobre cuáles habían sido los resultados del análisis de agua de salida del filtro lento con el fin de saber qué trabajo están realizando realmente los mismos actualmente.
Otro propósito de mi pregunta sobre el análisis de agua era la de definir si realmente era necesario cambiar en este momento tales válvulas o si, por el contrario, la habilitación de las mismas podría hacerse con posterioridad una vez se tuviese un diagnóstico más profundo. De acuerdo con lo informado por el Ing. Jairo, tales análisis no fueron realizados porque consideran que los filtros no están cumpliendo su labor. Sin embargo, como le manifesté al Ing. Cabal, esto es sólo de apreciación y no tiene comprobación teórica a través de los análisis de agua. Le propuse entonces que se hiciera una medida de Sólidos Totales Disueltos (STD, ó TDS -por siglas en Inglés) y se comparara con aquéllos antes del proceso de filtrado lento. También dije que podíamos hacer una medida de conductividad eléctrica y transformarla a STD, pero lamentablemente tuve que ausentarme de la ciudad para hacer este trabajo con un medidor portáil EC.
Si, por ejemplo, se encuentra que la remoción es poco significativa (igual o inferior al 15%), podría pensarse en hacer el bombeo sin pasar por filtro lento o trabajar con uno solo de los lados del filtro lento (como actualmente se está haciendo). Lo anterior nos permitiría remover el lecho filtrante del lado que no está operando, establecer el dato que requieren los ingenieros para hacer sus cálculos y retirar las válvulas que están con problemas para determinar si tienen forma de ser reparadas y comparar tal costo con el costo de unas válvulas nuevas. Lo anterior tiene también su sustento en que la función del tanque elevado es sólo para retrolavar el filtro lento.
Por tanto, mi propuesta es que los ingenieros entreguen un soporte teórico sobre el trabajo que está realizando el filtro lento antes de tomar una decisión sobre las válvulas. Por otra parte considero que uno de los lados del filtro lento (el que no se está utilizando) sea desocupado (remover el lecho filtrante) y pueda hacerse un mejor diagnóstico. Este paso será ineludible y, con total seguridad, los ingenieros necesitarán remover los lechos filtrantes para hacer una completa evaluación y levantamiento hidráulico.
También quiero poner en conocimiento que la evaluación que actualmente se está haciendo requerirá que simultáneamente se ejerzan acciones correctivas tales como cambio de lechos filtrantes, reparación o cambio de válvulas, entre otros. Basado en lo anterior y teniendo en cuanta las actuales condiciones jurídicas y de propiedad en la cual está enmarcado el acueducto, tal como muy bien lo advirtió el grupo que ha evaluado la reforma al reglamento de la Parcelación San Fernando (Remitirse a documento fechado Julio 22 de 2010, entregado en reunión que se llevó a cabo en el Club de Ejecutivos), considero que el proceso de inversión sobre el acueducto debe ser discutido con los aparentes propietarios actuales (Familia LLanos) y debe legalizarse un compromiso de inversión sobre el mismo, de manera que sean protegidos los intereses de la Asamblea General de Copropietarios de la Parcelación San Fernando (PSF). Con lo anterior quiero decir que efectivamente considero que el trabajo de evaluación del acueducto es importante y debe realizarse, pero al mismo tiempo debe de existir un compromiso económico debidamente legalizado.
También quiero expresarle al honorable Consejo de Administración que el acueducto no va a sufrir un marcado deterioro ulterior al actual en el corto o mediano plazo, excepto por la bomba principal, y el muro de la bocatoma que está siendo socavado por acción del agua que se está filtrando entre el muro y el terreno sobre el cual está construído tal muro. Un daño en la bomba principal definitivamente si generaría una suspensión del servicio de agua y, bajo su actual estado, es importante que tal bomba sea sometida a mantenimiento o comprarse una bomba alterna.
Por ello compulso copia del presente concepto al Revisor Fiscal de la Parcelación San Fernando para que intervenga en el proceso y oriente al Consejo de Administración para que este último no sobrepase sus potestades. Definitivamente las inversiones en el acueducto serán significativas y se requirirán recursos, sin que deba perderse de vista que es necesario que la Parcelación San Fernando debe mantener un fondo para contingencias; es decir, no pueden gastarse todos los recursos y debe mantenerse siempre una reserva. También me preocupa que del total de la cartera por concepto de administración (de donde provienen los recursos para que la administración garantice la operación administrativa de la PSF), el 43.2% corresponda a las obligaciones pendientes de Gilberto Mario LLanos y José Eduardo LLanos (9.42% a José Eduardo Ramos y 33.84% a Gilberto Mario LLanos) y que sobre estas obligaciones no se esté ejerciendo igualitariamente frente a los demás co-propietarios la gestión de recuperación de cartera.
2. Evaluación Sistema Eléctrico PSF
Los contratistas de EPSA no han entregado aún su diagnóstico. En lo referente a la habilitación del servicio en el Lote 5 Etapa 3, se esta verificando que el transformador que está más cercano esté habilitado en el sistema de EPSA ya que el mismo no está "frío". La opción que se está pensando es la de trasladar el transformador hasta el lote que está en el lindero superior de tal lote para que los co-propietarios del lote procedan a realizar la acometida por su cuenta a través de EPSA. También se solicitaron varias cotizaciones que servirán tanto para el consejo de administración como para la co-propietaria. Los funcionarios de EPSA y los contratistas se han comprometido a enviar el documento la presente semana, el cual haré llegar a Ustedes una vez lo reciba y, de ser necesario, adjuntaré mis observaciones y sugerencias.
Comedidamente solicito al Sr. Felipe Medina lea el presente correo al Consejo de Administráción y que solicite se adjunte al acta correspondiente. También quiero manifestar que mi posición es que la evaluación del acueducto debe ser realizada pero que debe establecerse un compromiso económico por parte de la familia LLanos. Igualmente, considero que la evaluación no necesariamente se suspende por la no compra de las válvulas que han solicitado los contratistas y que ellos deben entregar comparativos de la calidad de agua antes y después de filtro lento.

Atentamente,

Oscar Rosero

Oscar , gracias por copiarme , tengo algunas inquietudes complementarias respecto al informe, muy profesional y tecnico que has pasado y quisiera comentarlas .

1- Respecto a la bomba principal , es necesario empezar a hacer las apropiaciones para tener una segunda bomba de similares caracteristicas ( su costo entre 10-12 millones llave en mano con central de mando ) cuanto antes dado que un daño en la actual , por experiencia nos toma una semana en el arreglo .Esta bomba sufre particularmente por la fuerza de contrapresion de columna de agua ( mas de 300 mts de tuberia llena de agua ) que se opone a la ejercida por el impeler cuando arranca , esto ocasiona casi siempre o rotura del eje o del acople, por ello la valvula de salida , debe estar en buen estado . Es tambien necesaria la revision de los cojinetes , balineras, de la misma y su adecuado engrase con grasa que no se queme o saponifique facilmente.

2- Respecto a los lechos filtrantes, comento , que el agua cruda de entrada en verano es de buena calidad ( yo tomo de esta agua y hasta ahora no me ha pasado nada ... ) , baja turbidez , en invierno , como en el acueducto de Cali , cuando la turbidez es alta mas de 800 NTU, se debe suspender la entrada desde la bocatoma ( deben estar en buen estado las compuertas de cierre ) , pues se nos llenarian de barro los tanques , esto alguna vez en una creciente nos paso ... La arena de los filtros esta agotada ( mas de 15 años de uso, elutriando , ) pues , en su lavado , naturalmente se pierde algo de finos de la arena , y va quedando solamente la arena gruesa, o en ultimas la grava , y la retencion de organicos y solidos suspendios es baja . Se debe cambiar la arena , es ya necesario Recojo como acertada la observacion de que se haga primero con uno de los dos que tenemos para poder seguir operando La mala gestion en el retrolavado del lecho sucio tambie se da porque esta mala la valvula del tanque que alimenta el agua de retrolavado y tambien porque hemos tenido operarios poco entrenados que botan la arena al rio ... . Esta valvula , creo que de 8 pulgadas , no es tan cara y si es necesario cambiarla . Venden unas reconstruidas , en su asiento y la compuerta , galleta , pero seria mejor darnos la pela con una nueva.

3- Algo a lo que no le hemos parado bolas y es tal vez lo mas importante , es el gavion ???? que esta empezando el acueducto, cerca al charco y la cascada y que soporta y defiende el canal que transporta las aguas . en una creciente , si este gavion se destruye, nos quedamos sin agua de entrada al acueducto , y quedaremos como unos verdaderos gaviones .... Este gavion se debe arreglar cuanto antes.

4- Tenemos un daño en la canaleta l que retorna agua , o que saca agua de los tanques en la parte baja del acueducto y que es de laton y se rompió , esta canaleta se podria forrar en fibra de vidrio y polimero , y tendriamos arreglo para 20 años , esto es barato.

Saludos. Humberto.


Yumbo, Agosto de 2010

Señores.
APPLUS
Ing. José Willington Meneses
Buga (V)

REF: REVISIÓN REDES ALUMBRADO PUBLICO – PARCELACIÓN SAN FERNANDO (KM30 VÍA EL QUEREMAL)

De acuerdo al trabajo realizado por personal de INELCO S.A. en la PARCELACION SAN FERNANDO, ubicada en el Km 30 vía EL Queremal, consistente en la revisión de las redes de alumbrado público exclusivas de la parcelación, de acuerdo a los siguientes aspectos:
• Suministro, por dos días de herramientas y personal calificado necesario para realizar la actividad.
• Verificación de conexión, operación y funcionamiento del SISTEMA DE ALIMENTACIÓN de la iluminación interna.
• Verificación de conexión, operación y funcionamiento del SISTEMA DE ILUMINACIÓNINTERNO.
• Verificación de conexión, operación y funcionamiento del sistema de PROTECCIONESdel sistema de iluminación interna.

Se emite este informe atendiendo a los requerimientos de nuestro contratante:

1. SUMINISTRO DE PERSONAL POR DOS DIAS PARA DESARROLLO DE LABORES
Durante los días lunes 26 y martes 27 de julio se llevaron a cabo las labores correspondientes al tema del asunto. Las labores se ejecutaron de 9AM a 4PM por una pareja de trabajo dotada de la herramienta necesaria y un camión grúa. Durante toda la labor, dicha pareja fue acompañada por el conserje de la parcelación, quien conoce bien el sitio en todo aspecto.

2. VERIFICACION DE CONEXIÓN, OPERACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA DE ALIMENTACION
En la parcelación San Fernando, la red secundaria (240V), no presentó problemas a la hora de tomar mediciones en los puntos en los que se encuentran las luminarias (en el anexo Registro Estado Instalaciones se puede observar que la variación en el nivel de tensión no supera el 5% permitido para garantizar el correcto funcionamiento de la luminaria. La reglamentación vigente exige a las empresas prestadoras del servicio, que la tensión esté en un rango entre +7 y -7%.

Se sugiere que en los sitios donde se tiene red secundaria “abierta” y haya presencia cercana de árboles, se reemplace por red “entorchada”.

Durante la ejecución de las mediciones no fue posible saber si se presentan fluctuaciones de voltaje en las horas pico de la tarde pero teniendo en cuenta que los transformadores de la parcelación tienen capacidades relativamente altas, se asume que no se presentan variaciones.

3. VERIFICACION DE CONEXIÓN, OPERACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA DE ILUMINACION
La revisión del sistema de iluminación hace referencia tanto a la inspección visual de las luminarias y sus conexiones como a la medición de las señales que determinan el estado de funcionamiento de las mismas.
El protocolo de revisión es el siguiente:
• Inspección visual exterior
• Inspección de la conexión de la acometida de la luminaria
• Prueba de la fotocelda y del bombillo
• Apertura de la luminaria
• Inspección visual interior
• Medición de voltaje de entrada y corriente del balasto

El archivo anexo de Excel, muestra el resultado de las mediciones de tensión en las luminarias y las corrientes que ofrecen los balastos; en algunas luminarias se observa que esta corriente no se encuentra en el rango correcto (teniendo en cuenta que Ib=0.98A para luminarias de 70W) el rango es de +-3%.

Se concluye entonces que uno de los factores que afectan el funcionamiento son estas corrientes.

Existen factores adicionales que pueden estar afectando el funcionamiento de las luminarias, es necesario mencionarlos ya que el principal motivo de la realización de esta labor es el constante cambio de elementos de las luminarias.

Dichos factores se mencionan con base en aspectos observados en campo y son los siguientes:
• Varias luminarias no cuentan con conectores bimetálicos en su conexión con la red, lo cual es importante en vista de que la conexión directa entre dos metales diferentes requiere de estos conectores para evitar reacción galvánica, es decir, sulfatación y por ende, contactos defectuosos.
• Debe cuidarse la posición del bombillo con relación al reflector, al objeto de evitar la concentración por reflexión de la energía emitida por la lámpara sobre ella misma, lo cual aumenta su temperatura y con ello la tensión de arco, en perjuicio de su vida útil. Este es el fundamento por el cual debe tenerse cuidado cuando se ubican elementos de una potencia en carcazas que fueron diseñadas para elementos diferentes. En el sitio se encuentran varias lámparas de 70Wen carcazas que pertenecieron a luminarias de mercurio de mayor potencia; el elmento que más sufre en esta condición es el bombillo, en efecto muchos bombillos se encuentran visiblemente fatigados.

• Para revisar el tema de las fotoceldas, se aclara que como resultado de la inspección, no se encontraron fotoceldas quemadas en consideración. Con base en la experiencia que hemos tenido por más de 10 años en mantenimiento AP, creemos que es necesario revisar el aspecto de las marcas de los elementos que se están comprando y llevar un control de reposiciones para evaluar la garantía de los mismos.

• Las instalaciones de los transformadores por baja tensión están en buenas condiciones, esto lo reflejan los niveles de tensión medidos en campo. Se recomienda reponer los fusibles que en este momento están siendo reemplazados por las “barbachas”, las cuales no ofrecen la protección adecuada.

A este informe se anexan el presupuesto para reposición de elementos y una propuesta para realizar control de reposición de elementos en las luminarias..
Jorge Enrique Viáfara
Coord. Alumbrado Público
3148146588
INELCO S.A.