INFORME REVISIÓN REFORMA REGLAMENTO

Santiago de Cali, 22 de julio de 2010

Señores
Consejo de Administración Parcelación San Fernando
Co-propietarios Parcelación San Fernando
E.S.M.

De acuerdo con mandato de la Asamblea General de Copropietarios, celebrada el 4 de febrero de 2010, a continuación rendimos informe sobre la revisión realizada a los documentos aportados hasta la fecha.

Nuestro informe está basado en el estudio de los siguientes documentos:

1. Escritura 398 de 8 de febrero de 1993
2. Escritura 5064 de 27 de agosto de 1993
3. Escritura 1147 de 9 de marzo de 1994
4. Escritura 5555 de 5 de septiembre de 1994
5. Escritura aclaratoria de 23 de septiembre de 1997
6. Planos de las etapas de la Parcelación San Fernando.
7. Documentos de la demanda instaurada por la Parcelación San Fernando contra Gilberto Mario Llanos Cabrera, Juán Carlos y José Eduardo Llanos Valderrama.
8. Documento privado de acuerdo de voluntades de 22 de agosto de 2006, mediante el cual se dio por terminado el proceso ejecutivo del juzgado 2 civil municipal de Cali, instaurado por la Parcelación San Fernando contra Gilberto Mario Llanos Cabrera, Juán Carlos y José Eduardo Llanos Valderrama.
9. Documento de modificación del documento privado de acuerdo de voluntades de 22 de agosto de 2006, con fecha 25 de septiembre de 2006.
10. Diversos planos y documentos sobre el acueducto comunal de la Parcelación San Fernando tomados desde el inicio de la Parcelación San Fernando a la Fecha.
11. Escritura Pública 5399 de 17 de octubre de 2006, en la cual se definen nuevos linderos de la Parcelación San Fernando y se hace división del resto de terreno de la Hacienda "La Virginia" entre los miembros de la familia Llanos.
12. Plano General Parcelación San Fernando de agosto de 2006 elaborado por Ingeniero Oscar Fernando Mayor.
13. Ley 675 de 2001.
14. Propuesta de Reglamento de Propiedad Horizontal entregada por el presidente del Consejo de Administración de Parcelación San Fernando y elaborado por Fernando Giraldo.

A. RECOMENDACIONES

Se tomó la Ley 675 de 2001 como base para el estudio, actualización y modificación del Reglamento actual contenido en la escritura 398 de 8 de febrero de 1993 y aditivas de las etapas de la Parcelación San Fernando .

Partimos, además, de la base que la Ley 675 de 2001 dio plazo de un (1) año para acogerse a la Ley, de lo contrario esta se entenderá incorporada. Lo anterior lo señala en el articulo 86 donde se trata el tema de Régimen de Transición. Lo anterior fue confirmado por la Juez que falló la demanda interpuesta por la Parcelación contra los Parceladores, a favor de los demandantes.

Mediante lo anterior, el concepto de este grupo es que para estar cobijados por la Ley 675 no es necesario realizar una reforma al reglamento pues, como se menciona en el párrafo anterior, tanto la Ley, como la sentencia en favor de la Parcelación San Fernando dejan plena claridad que la Parcelación San Fernando está inmersa dentro de la Ley 675 de 2001.

Por otra parte, considera este grupo que no es necesario realizar un nuevo reglamento, sino hacer algunas correcciones, bien sea porque están desactualizadas, o bien sea porque estén en sentido diferente al estipulado por la Ley 675 de 2001. En consecuencia, más adelante se enuncian las modificaciones sugeridas al actual reglamento, con las cuales se queda totalmente al día en materia de Ley.

Antes de continuar, queremos dar a conocer tanto a la Asamblea de copropietarios de la Parcelación San Fernando, así como al Consejo de Administración de la misma, que antes de asumir el estudio del reglamento contenido en la Escritura 398 de 8 de Febrero de 1993, revisamos detalladamente el proyecto de Reglamento enviado por el actual Consejo de Administración de la Parcelación. Así las cosas, encontramos que dicho articulado y concepción, no es el apropiado para una Parcelación sino que es algo adaptado de un reglamento de propiedad horizontal para un edificio urbano. Por ello, finalmente conceptuamos que el camino más procedente era el de realizar el estudio total del reglamento actual, para lo cual nos vimos abocados a realizar una dispendiosa fase comparativa con las leyes actuales que regulan la Propiedad Horizontal en Colombia y de construcción. Hecho lo anterior, se hicieron las adecuaciones a nuestras circunstancias actuales para, finalmente, tener un nuevo documento el cual presentamos a Ustedes para consideración de la Asamblea por la que fuimos nombrados.

A continuación las modificaciones sugeridas:

1. Artículo 12, 14 y 15. Actualizar ente de control redes (CVC?, EPSA?).
2. Artículo 23. Incluir: “D. Usar estos bienes para cultivos particulares, porquerizas, gallineros, etc.”
3. Artículo 25. Revisar vigencia de Ley 16 de 1985 y Decreto Reglamentario 1365 de 1986 y, en su defecto cambiar por Ley 675 de 2001 y demás normas que regulen la materia.
4. Artículo 25. Modificar: “El derecho de cada propietario sobre el subsuelo lo ejerce cada propietario de acuerdo con las normas que dicte la Ley colombiana al respecto”.
5. Artículo 25 Inciso B. Agregar: "...esto incluye el uso de la piscina y el reglamento pertinente, así como la Ley que regula el uso y seguridades que se deben tener en la misma".
6. Artículo 25 Inciso D. Cambiar CVC por “la empresa prestadora del servicio liquide o asigne para la prestación del mismo”
7. Artículo 25 Inciso J. "...Solicitar al administrador o al Consejo de Administración la …."
8. Artículo 27. Inciso C. Modificar por: "...Pozo séptico, trampa de grasas de separación de aguas servidas y el respectivo campo de riego de acuerdo con las exigencias y con la aprobación de la CVC y/o la municipalidad, que todos los adquirentes declaran conocer".
9. Artículo 27 Inciso D. Modificar por: "...El consumo máximo por lote o vivienda será de 100 m3 o el fijado por el Consejo de Administración de acuerdo con las normas de conservación de agua y del medio ambiente..". Suprimir “el valor del consumo…”
10. Artículo 27 Inciso F. Eliminar.
11. Artículo 27 Inciso I. Cambiar ambiente ecológico por medio ambiente.
12. Artículo 27 Inciso K. “...Solicitar al Administrador o al Consejo de Administración…”.
13. Artículo 28 Inciso E. “...Al Administrador o Consejo de Administración...”. Agregar: “...Se le entregará a los nuevos copropietarios copia del reglamento en donde consten sus obligaciones y derechos...”.
14. Artículo 28 Inciso H. Agregar: “...o a comisionado del consejo de administración”. Cambiar aparatos por equipos.
15. Artículo 28 Inciso J. Agregar: “...ó consejo de administración”
16. Artículo 28 Parágrafo Numeral 3. Agregar: “...Que el propietario obtenga de la autoridad competente la correspondiente licencia dentro de los lineamientos del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Dagua (PBOT), si ello fuere necesario”.
17. Artículo 28 Parágrafo Numeral 2. Agregar: “... y el Consejo de Administración. Que el propietario tenga autorización escrita del administrador o consejo de administración previa presentación de las correspondientes licencias y aprobaciones de acuerdo con el Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Dagua (PBOT), si ello fuere necesario...”.
18. Artículo 29. Agregar: “...cumpliendo los requisitos pertinentes de acuerdo con el PBOT...”
19. Artículo 29 Inciso A. Modificar tamaño piscina: “90 m2 y volumen máximo de 150 m3”.
20. Artículo 29 Inciso F. Modificar por: “...equipos de sonido por aparatos radiofónicos (karaokes o similares)...”.
21. Artículo 29 Inciso G. Agregar: “...gallineros, porquerizas, ganado de levante, ganado lechero.” Incluir lo que se dice en articulado Artículo 18 sobre limitantes tenencia de animales.
22. Artículo 29 Inciso J. Modificar por: “...Carteles, vallas o avisos publicitarios, así como antenas de repetición de señales del espectro-electromagnético”.
23. Artículo 29 Parágrafo 1. Modificar por: “...La infracción a las normas del presente reglamento o de las disposiciones legales que rigen la copropiedad dará lugar a sanciones en cumplimiento al Capítulo 2 del al Ley 675 de 2001, que habla sobre las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias. Se recomienda incluir, además del administrador al Consejo de Administración.”
24. Capítulo 9 Artículo 30. Agregar: “...y lo que estipule la Ley 675 de 2001 y decretos reglamentarios”.
25. Artículo 34: Agregar: "...Con la citación a la Asamblea se debe enviar la información financiera, el estado de cartera, el presupuesto ejecutado y el propuesto para el nuevo período".
26. Artículo 35. Modificar por: Constituye quórum…… (se omitió el artículo 35 y se repitió el articulo 36). Modificar por : “las etapas de la parcelación”.
27. Artículo 37. Modificar: Se debe modificar Junta de Administración por Consejo de Administración. La Asamblea será presidida por un Presidente y un Secretario elegidos por la misma Asamblea.
28. Artículo 38. Decisiones que exigen mayoría calificada. Poner textualmente el artículo 46 de la Ley 675 de 2001.
29. Artículo 39. Agregar: "...De las deliberaciones y demás actos de la Asamblea se dejará constancia en un libro de actas, cumpliendo con los lineamientos y términos que establece la Ley 675 de 2001 en su Artículo 47". En el Inciso G, agregar: “… o facultar al Consejo de Administración para que lo haga”.
30. Artículo 40. Modificar por: Son funciones de la asamblea las que fija la Ley 675 de 2001. (transcribir numerales del 1 al 12 y parágrafo).
31. CAPITULO XI. Se debe cambiar Junta de Administración por Consejo de Administración. En Artículo 41: La Asamblea general elegirá un Consejo de Administración compuesto por 9 copropietarios o sus delegados, cumpliendo los lineamientos de la Ley 675 de 2001 para tal efecto. Incluir al Presidente del Consejo o cualquiera de los miembros de este para convocar a reunión cuando los hechos o circunstancias lo ameriten. El Consejo de Administración no podrá sesionar con un número inferior de 5 miembros reunidos, como lo dispone el reglamento.
32. El artículo 42, numeral 4. Incluir: "...al Presidente del Consejo de Administración para asignar apoderados……"
En Numeral 5, incluir: El informe debe ser presentado por el Presidente del Consejo de Administración por escrito.
En PARÁGRAFO, aclarar: No podrá ser miembro del Consejo de Administración ….(incluir delegados). Quien fuere elegido…. Será reemplazado mediante convocatoria hecha, mediante medio escrito o electrónico, a los copropietarios, efectuada por el Consejo de Administración.
33. Artículo 43. Modificar por: El administrador elegido, cumpliendo lo estipulado en la Ley 675 de 2001 y el Reglamento, tendrá la representación legal de la persona jurídica en relación con los bienes y dominios de uso común. En ningún caso, el administrador podrá ser miembro del consejo de administración.
34. Artículo 44. Incluir: "...Son funciones del administrador las descritas en el Capítulo 11, Artículo 51 de la Ley 675 de 2001, numerales 1 a 14 (describirlos)". Dejar el inciso k del artículo 44, que dice: “… las demás que le exija la Ley y el reglamento”. El inciso m debe quedar: “…. Previa autorización del consejo de administración”. Mantener el inciso O.
35. Artículo 48 Inciso 1. Revocatoria: “… cesa por… revocatoria por parte de quienes lo eligieron: Asamblea de copropietarios y/o Consejo de Administración”.
36. Cambiar título del capítulo 13 por el “DEL REVISOR FISCAL”.
37. Artículo 52. Incluir lo enunciado en Capítulo 13 Artículo 56 y 57 de la Ley 675 de 2001.
38. Artículo 53. Agregar: “… y presentar informe mensual al Consejo de Administración”.
39. Artículo 54. En inciso f, agregar: “...La revisoría fiscal velará por el cumplimiento del presente artículo y lo incluirá dentro del informe mensual que del que se habla en el Artículo 53”.
40. Artículo 57. Agregar: “… por mayoría calificada del 70% podrá disponer la repartición parcial”.
41. Artículo 60. Modificar coeficientes de acuerdo con escritura 4948 aclaratoria de coeficientes, de 23 de septiembre de 1997.
42. Artículo 60. Se elimina el parágrafo 1.
43. Artículo 60. Parágrafo 2. Se elimina y se cambia por: “El cuadro de coeficientes podrá variar, una vez haya sido aprobada por parte de la asamblea de copropietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad, la adición de nuevas etapas que cumplan con las especificaciones de las actuales etapas de la Parcelación San Fernando”. Incluir, además, numerales 1 a 4 del artículo 26 del articulado entregado por Guillermo Díez.
44. Artículo 61. Parágrafo 1. Se elimina el parágrafo y se agrega lo estipulado en Capítulo 8 de la Ley 675 de 2001.
45. Artículo 61. Parágrafo 3. Se elimina.
46. Artículo 62. Eliminar antena parabólica.
47. Artículo 63. Agregar: “… el cual será presentado a consideración de la asamblea de co-propietarios por intermedio del consejo de administración, junto con la citación a la asamblea ordinaria…. ”.
48. Artículo 64. Incluir: "...La Asamblea General Ordinaria aprobará el incremento en el valor de las expensas o cuota de administración para el año respectivo, de acuerdo con el presupuesto aprobado".
49. Artículo 71. Hacer los siguientes cambios: "...La PSF constituida legalmente es una persona jurídica diferente de …". Cambiar la palabra: ..."... será por “es la de Parcelación San Fernando” . En objeto, cambiar: “… tiene como objeto….”
50. Artículo 72. Se elimina.
51. Dejar por escrito en la nueva escritura pública que el presente reglamento modifica todas las anteriores escrituras que estén relacionadas con el reglamento de la PSF.


B. LINDEROS, SERVIDUMBRES Y ACUEDUCTO

En lo referente a este tema encontramos lo siguiente:

1. Con respecto a Linderos, resaltamos e insistimos en la urgente necesidad de contratar un abogado o firma especializada en Títulos de Propiedad, Servidumbres y manejo comunitario de recurso hídrico, soportados en los siguientes hechos:
a. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, se consolida externamente la "Hacienda la Virginia" de la Parcelación San Fernando con sus 4 etapas actuales. En tal documento, se cita la Escritura Pública 1147 de 11 de marzo de 1994 para fijar área y linderos de la Etapa 2 Parte I. Dicha escritura no corresponde en fecha con la que está en posesión de la Parcelación San Fernando.
b. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, se entiende el acueducto y la sede social "Maratea" como de propiedad de Gilberto Mario LLanos Cabrera, con áreas de 30.000 m2 y 17.678 m2, respectivamente.
c. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, tanto el terreno denominado "Acueducto" como el terreno denominado "Maratea", serán incorporados como zonas comunes de la Parcelación San Fernando.
d. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, tanto el terreno denominado "Acueducto" como el terreno denominado "Maratea", podrán ser incorporados como zonas comunes de futuras parcelaciones. Lo anterior contraviene lo estipulado en el documento "Documento Privado mediante el cual se acuerda la forma de pago del dinero que es objeto de cobro en el proceso ejecutivo que cursa en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Cali instaurado por la Parcelación San Fernando contra Gilberto Mario LLanos Cabrera, Juán Carlos y José Eduardo LLanos Valderrama", con fecha 22 de agosto de 2006, así como la Modificación al mismo documento con fecha 25 de septiembre de 2006.
e. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, el terreno denominado "La Colina del Amor", será incorporado como zona común de la Parcelación San Fernando o zona común de futuras parcelaciones que se desarrollen. Debe, tanto por el carácter de zona común que se deja en tal documento, así como por su calidad tradicional de zona común, definirse cómo se incorpora a la Parcelación San Fernando este lote, con extensión de 5.144 m2.
f. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, el terreno denominado "Bosque en pino" queda a nombre de Gilberto Mario Llanos Cabrera. No es claro si esta zona protectora forma o no parte de la Parcelación San Fernando ya que la misma se presentó como integrante de la misma en la promoción hecha por los parceladores, tal como consta en diferentes volantes y proyecto aprobado mediante Resolución 027 de 17 de mayo de 1992.
g. De acuerdo con los planos entregados por el Consejo de Administración, no hay plena claridad en los mismos con respecto a los linderos; además, varios de ellos no se encuentran junto con las escrituras que reposan en notaría.
2. Con respecto a servidumbres, resaltamos e insistimos en la urgente necesidad de contratar un abogado o firma especializada en Títulos de Propiedad, Servidumbres y manejo comunitario de recurso hídrico, soportados en los siguientes hechos:
a. De acuerdo con Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006, se deja sentado que el predio "Hacienda La Virginia" tiene constituida servidumbre activa de tránsito, así como tiene constituida servidumbre activa de acueducto y energía, subterránea, terrestre y aérea. Por tanto, experto en este tema deberá determinar cómo será este manejo en caso de que la Asamblea General de copropietarios con ocasión de su reglamento interno, del acuerdo de voluntades de 22 de agosto de 2006 y modificación de dicho acuerdo de fecha 25 de septiembre de 2006, de las disposiciones en materia de parcelaciones dictadas por el Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Municipio de Dagua o ente o autoridad competente en la materia, así como la independencia que le otorga la Ley para integrar nuevas etapas a la Parcelación San Fernando. Así, por ejemplo, dado el caso de no integración de nuevas etapas a la Parcelación San Fernando y desarrollo paralelo de parcelaciones en lotes de la hoy modificada "Hacienda La Virginia", el nuevo(s) parcelador(es) deberán cumplir con las adecuaciones e infraestructura necesarias dentro de lo que indique la Ley y el Plan Básico de Ordenamiento Territorial, sin que la Parcelación San Fernando, muy probablemente, esté obligada a prestar servidumbre dentro de las vías privadas comunes de la misma, dado que se trataría de un desarrollo no perteneciente ni adherido a ella.
b. En lo referente a servicio de energía eléctrica y servidumbres relacionadas con el mismo, se presenta el mismo caso que en el punto inmediatamente anterior.
c. Revisadas las escrituras de las 4 etapas de la Parcelación San Fernando, en ninguna de ellas se observa que exista una servidumbre de acueducto. En cambio existe, y se menciona en repetidas ocasiones, una servidumbre de redes de suministro de agua a los diversos lotes de la Parcelación. Adicionalmente, lo anterior no incluye -hasta el momento- el diseño final y tubería de conexión de las redes actuales con lotes que estén más alta de la Etapa 2, cosa que también parece ser cierta en algunas partes de la Etapa 4.
3. Con respecto al acueducto, resaltamos e insistimos en la urgente necesidad de contratar un abogado o firma especializada en Títulos de Propiedad, Servidumbres y manejo comunitario de recurso hídrico, soportados en los siguientes hechos:
a. La revisión de documentos de acuerdo entre las partes de la demanda 395 de 2004 en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Cali y fallada a favor de la Parcelación, para poner fin al litigio, mencionan claramente (acuerdo de 22 de agosto de 2006 ) en sus literales M –O- P, que se tiene un acueducto comunal de la Parcelación San Fernando. Así mismo, en el "Plano, Monograma Sistema de Acueducto – Planta – Parcelación San Fernando", se describen las distancias, tuberías y tanques de almacenamiento de agua para las diferentes etapas de la Parcelación San Fernando. Por otra parte en Brochure del año 1993, entregado a los compradores de lotes, los Parceladores promocionan la Parcelación San Fernando Etapa I, diciendo que esta cuenta con acueducto propio con aforo de CVC de 20 L de agua / segundo del río Jordán y bosques con más de 100 hectáreas.
b. La revisión de planos de la Parcelación, nos lleva también a anotar que todos los tanques de acopio de agua a las diferentes etapas de la Parcelación San Fernando, están o quedan por fuera de los límites de la Parcelación San Fernando, según se estipula en la Escritura Pública 5399 de 17 de Octubre de 2006. Al respecto, debe tenerse muy en cuenta que, inicialmente, estos tanques de suministro estaban contemplados y diseñados estratégicamente en las partes más altas de la Parcelación San Fernando (Etapas 5 y 6, de las cuales existen planos de partición y loteo, inclusive) para surtir por gravedad a los copropietarios actuales y futuros de la Parcelación San Fernando. Por tanto, debe el especialista en el tema definir claramente los lineamientos que debe seguir la Parcelación San Fernando, dada la incertidumbre sobre los desarrollos futuros en el resto de la "Hacienda La Virginia", los cuales, seguro deberán contar con el cumplimiento del plan básico de ordenamiento territorial (PBOT) del Municipio de Dagua y serán sujetos de aprobación o no por parte de la Asamblea General de copropietarios, en lo referente a adición de tales desarrollos a la actual Parcelación San Fernando.


Para finalizar, respetuosamente solicitamos que el presente informe se divulgue junto con la siguiente cuenta de cobro por concepto de administración. De esta manera, estaremos dando cumplimiento al mandato que a bien tuvo otorgarnos la Asamblea General de Copropietarios celebrada el 4 de febrero de 2010.

Adicionalmente, una vez sean hechas las modificaciones al actual reglamento según las modificaciones sugeridas en el presente documento, gustosamente continuaremos con el mandato de la Asamblea General de Copropietarios para revisar los documentos relacionados con la reforma al reglamento de la Parcelación San Fernando.

Sus seguros servidores,

MARLENE CARBALLO

CLARA STELLA GUTIÉRREZ ECHEVERRY

HUMBERTO MONDRAGÓN