LEY NÚMERO 675 DE 2001
(Agosto 3)
“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal”
El Congreso de Colombia
DECRETA:
TÍTULO I
Generalidades
CAPÍTULO I
Objeto y
definiciones
ART. 1º—Objeto. La presente ley regula la forma
especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como
la función social de la propiedad.
ART. 2º—Principios orientadores de la ley. Son
principios orientadores de la presente ley:
1.
Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar
la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a
lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2.
Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán
propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y
solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3.
Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las
actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la
copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los
derechos y obligaciones derivados de la ley.
4.
Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración
correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada
dentro de los límites del bien común.
5.
Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradicción e impugnación.
ART. 3º—Definiciones. Para los efectos de la
presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad
horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones
específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal.
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un
lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades
independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o
convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o
de dominio particular y por bienes comunes.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios
levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y
servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos,
zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse
también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente
independientes.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad
con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen
diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Bienes privados o de dominio
particular: Inmuebles
debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y
aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por
pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles
para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán
el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o
losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y
la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la
existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o
conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios,
por el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de
los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con
éstos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos
de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de
las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal
respectivo establezca.
Las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán
carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida
para el efecto en la presente ley.
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de
cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes
comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción
con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto,
sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los
propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en
relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una
parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble
determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura
pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
Área privada libre:
Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales.
CAPÍTULO II
De la constitución
del régimen de propiedad horizontal
ART. 4º—Constitución. Un edificio o conjunto se
somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada
en la oficina de registro de instrumentos públicos. Realizada esta inscripción,
surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
ART. 5º—Contenido de la escritura o reglamento de
propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad
horizontal, deberá incluir como mínimo:
1.
El nombre e
identificación del propietario.
2.
El nombre
distintivo del edificio o conjunto.
3.
La determinación
del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por
su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición
y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4.
La identificación
de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos
aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o
persona que haga sus veces.
5.
La determinación
de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de
esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del
edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6.
Los coeficientes
de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7.
La destinación de
los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual
deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8.
Las especificaciones
de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o
conjunto.
Además de este
contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las
regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la
persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan
la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PAR. 1º—En ningún
caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal
podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso,
se entenderán no escritas.
PAR. 2º—En los
municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados,
adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos
podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el
numeral tercero del presente artículo.
PAR. 3º—Los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley,
regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la
actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación
según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como
las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes
privados.
PAR. 4º—El
reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener
normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado,
ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ART. 6º—Documentación anexa. Con la escritura
pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según
sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento
que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que
muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las
unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y
el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
PAR.—Si se
encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al
régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente
artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la
escritura.
ART. 7º—Conjuntos integrados por etapas. Cuando
un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá
indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general
del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de
copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales
tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes
etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en
las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados
en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la
totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los
cuales tendrán carácter provisional.
En la escritura
pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de
copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los
coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad
con lo establecido en la presente ley.
PAR.—En todo caso,
la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por
etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas
permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.
ART. 8º—Certificación sobre existencia y
representación legal de la persona jurídica.
La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación
legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al
alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o
a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.
La inscripción se
realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de
la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y
los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal y del revisor fiscal.
También será
objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal,
para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona
jurídica.
En ningún caso se
podrán exigir trámites o requisitos adicionales.
CAPÍTULO III
De la extinción de
la propiedad horizontal
ART. 9º—Causales de extinción de la propiedad
horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las
siguientes causales:
1.
La destrucción o
el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un
conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por
ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su
reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida
el Gobierno Nacional.
2.
La decisión
unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio
particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores
con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3.
La orden de
autoridad judicial o administrativa.
PAR.—En caso de
demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el
conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado
proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las
hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ART. 10.—Procedimiento. La propiedad horizontal
se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas,
una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de
propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere
lugar, y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos.
ART. 11.—División de la copropiedad. Registrada
la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un
plazo no superior a un año.
Para tales efectos
cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá
solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para
distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.
La división tendrá
preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente
en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las
normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario.
Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades
previstas en el capítulo III, título XXXIII del libro cuarto del Código Civil y
en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ART. 12.—Liquidación de la persona jurídica. Una
vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo
dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la
persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos
tendientes a tal fin.
Actuará como
liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo
decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos
de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá
registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y
representación legal.
CAPÍTULO IV
De la reconstrucción del edificio o conjunto
ART. 13.—Reconstrucción obligatoria. Se procederá
a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:
1.
Cuando la
destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y
cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2.
Cuando no obstante
la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del
edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto
favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PAR. 1º.—Las
expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de
acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
PAR.
2º—Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes
en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación
garantizada haya sido satisfecha.
ART. 14.—Reconstrucción parcial del conjunto.
Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de
un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación
con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los
bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de
copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar
la decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.
Sin perjuicio de
lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes
de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de
cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de
copropiedad.
En todo caso habrá
obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la
propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de esta ley.
PAR.—La
reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los
planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo
previamente la autorización de la entidad competente.
ART.
15.—Seguros. Todos los edificios o
conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir
pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que
garanticen la construcción total de los mismos.
PAR.
1º—En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que
cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que
trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
PAR. 2º—Las
indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer
término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea
procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización
se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,
de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales
aplicables.
CAPÍTULO V
De los bienes privados o de dominio particular
ART. 16.—Identificación de los bienes privados o de
dominio particular. Los bienes privados o de dominio particular, deberán
ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del
edifico o conjunto.
La propiedad sobre
los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes
del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En
todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán
incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos,
separadamente del bien de dominio particular al que acceden.
PAR. 1º—De
conformidad con lo establecido en el inciso 2º del presente artículo, el
impuesto predial sobre cada bien privado, incorpora el correspondiente a los
bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de
copropiedad respectivo.
PAR. 2º—En los
municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados,
adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos
tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes
aquí señalados.
ART. 17.—Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad
horizontal. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las
hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al
régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata
del valor de cada una de ellas.
Una vez inscrita
la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos,
los propietarios de la respectiva unidad privada, serán responsables,
exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.
PAR.—Cuando
existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se
sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el
momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo
acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su
protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento
proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada
objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta
escritura ante la falta del documento aquí mencionado.
ART. 18.—Obligaciones de los propietarios respecto de
los bienes de dominio particular o
privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios
tienen las siguientes obligaciones:
1.
Usarlos de acuerdo
con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la
seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos
que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten
la salud pública.
En caso de uso
comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título,
sólo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en
el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el
reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite
aplicable al efecto.
1.
Ejecutar de inmediato
las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios
ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al
edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
2.
El propietario del
último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin
la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas
vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que
perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y
demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes.
3.
Las demás
previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
CAPÍTULO VI
De los bienes comunes
ART. 19.—Alcance y naturaleza. Los bienes, los
elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de
los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los
propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven
su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma
separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma
separada d e aquellos.
El derecho sobre
estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PAR. 1º—Tendrán la
calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera expresa en el
reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados
con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PAR. 2º—Sin
perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables
en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán
autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta
autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den
lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación
autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas
comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga
disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas
así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán
al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de
inversión, según lo decida la asamblea general.
ART. 20.—Desafectación de bienes comunes no
esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o
distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la
asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de
bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad
de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio
parti cular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al
régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, la
desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada
a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos, con la misma
destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el
municipio o distrito del que se trate.
PAR. 1º—Sobre los
bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no
esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo
contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los
beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para
estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad
con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con
observancia de las previsiones conteni das en el reglamento de propiedad
horizontal.
PAR. 2º—No se
aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes
muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los
cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se
realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal.
ART. 21.—Procedimiento para la desafectación de
bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará
una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio
de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la
asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido
indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez
otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de
instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria
correspondiente.
En la decisión de
desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los
ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como
efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En
este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los
criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.
ART. 22.—Bienes comunes de uso exclusivo. Los
bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio
particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y
disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores
y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los
bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos
de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su
naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas
de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Los parqueaderos
destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán
ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de
bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no
contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y
construcción.
ART. 23.—Régimen
especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los
bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común,
según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:
1. No efectuar
alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar,
como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor
o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun
bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso
exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
PAR. 1º—Las
mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º
del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o
conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el
constructor.
PAR. 2º—En ningún
caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre
bienes comunes.
ART. 24.—Entrega de los bienes comunes por parte del
propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales
para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como
los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de
manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes
de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de
recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la
persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al
administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción
y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega
deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás
equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a
las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos
domiciliarios.
PAR. 1º—Cuando se
trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes
esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos
localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya
concluido.
PAR. 2º—Los bienes
comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado
en el reglamento de propiedad horizontal.
CAPÍTULO VII
De los
coeficientes de copropiedad
ART. 25.—Obligatoriedad y efectos. Todo
reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de
copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio,
los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales
coeficientes determinarán:
1.La proporción de los derechos de cada uno de los
propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto.
2. El porcentaje
de participación en la asamblea general de propietarios.
3. El índice de
participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de
cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se
determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en
el reglamento.
ART. 26.—Determinación.
Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes
de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada
bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o
conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en
el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada
construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
PAR.—Para calcular
el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar
los factores de área privada y destinación.
ART. 27.—Factores de calculo en edificios o conjuntos
de uso mixto y en los conjuntos
comerciales. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados
a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor
inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la
destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad
horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de
ponderación para la determinación de los coeficiente s de copropiedad.
PAR.—El referido
valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de
los bienes de dominio particular.
ART. 28.—Modificación de coeficientes. La
asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que
represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de
propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de
propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1.Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o
no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2.Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos
bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la
adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación
con una parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio
particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de
copropiedad.
CAPÍTULO VIII
De la contribución
a las expensas comunes
ART. 29.—Participación en las expensas comunes
necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o
conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias
causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las
expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente,
existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio.
En la escritura de
transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal,
el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el representante legal de la copropiedad.
En caso de no
contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la
copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad.
PAR. 1º—Cuando el
dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la
totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio
de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.
PAR. 2º—La
obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o
conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no
haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
PAR. 3º—En los
edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio
particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al
mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su
parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso
y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable
a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad
horizontal correspondiente.
ART. 30.—Incumplimiento en el pago de expensas.
El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por
la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con
quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés
inferior.
Mientras subsista
este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto.
El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
PAR.—La
publicación referida en el presente artículo sólo podrá hacerse, en lugares
donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido
conocimiento por parte de los copropietarios.
ART. 31.—Sectores y módulos de contribución. Los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los
bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de
los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación
o localización.
Las expensas
comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo
sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución
respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de
propiedad horizontal.
Los recursos de
cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de
edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y sólo podrán sufragar
las erogaciones inherentes a su destinación específica.
CAPÍTULO IX
De la de propiedad
horizontal como persona jurídica
ART. 32.—Objeto de la persona jurídica. La
propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona
jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
horizontal.
PAR.—Para efectos
de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la
persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de
propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las
empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el
cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor
individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho
medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el
medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades
horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no
posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán
instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un
número plural de propietarios de bienes privados que representen el 70% de los
coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
ART. 33.—Naturaleza y características. La persona
jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de
naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del
edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se
localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así
como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades
propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo
195 d el Decreto 1333 de 1986.
PAR.—La
destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas
comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ART. 34.—Recursos patrimoniales. Los recursos
patrimoniales de la persona jurídica estarán conformado por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas,
intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o
reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ART. 35.—Fondo de imprevistos. La persona
jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas,
el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al
uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los
demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá
suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento
(50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador
podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en
su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad
horizontal.
PAR.—El cobro a
los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del
recargo referido, sólo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que
trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
ART. 36.—Órganos de dirección y administración.
La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea
general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al
administrador de edificio o conjunto.
CAPÍTULO X
De la Asamblea
General
ART. 37.—Integración y alcance de sus decisiones.
La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas
en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los
propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del
respectivo bien privado.
Las decisiones
adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de
obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los
ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo
pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
ART. 38.—Naturaleza y funciones. La asamblea
general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que
surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1.Nombrar y remover libremente al administrador y a su
suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su
remuneración.
2.Aprobar o improbar los estados financieros y el
presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración
el consejo administrativo y el administrador.
3. Nombrar y remover
libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en
los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el
presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y
remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor
fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar
las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes
no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y
decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de
conformidad con lo previsto en la presente ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo
de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal,
con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el
caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona
jurídica.
11.Otorgar autorización al administrador para realizar
cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata la presente
ley.
12.Las demás funciones fijadas en esta ley, en los
decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad
horizontal.
PAR.—La asamblea
general podrá delegar en el consejo de administración, cuando exista, las
funciones indicadas en el numeral 3º del presente artículo.
ART. 39.—Reuniones. La asamblea general se
reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el
reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres
(3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de
examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los
nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas
del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la
efectuará e l administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días
calendario.
Se reunirá en
forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio
o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de
administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de
bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los
coeficientes de copropiedad.
PAR. 1º—Toda
convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los
propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la
última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea
extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación
escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán
tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
PAR. 2º—La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden
contribuciones a las expensas comunes.
ART. 40.—Reuniones por derecho propio. Si no
fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio
el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período
presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su
defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente
válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa
convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los
coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo
previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas.
ART. 41.—Reuniones de segunda convocatoria. Si
convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de
quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil
siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00
p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal,
la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios,
cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso ,
en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia
de lo establecido en el presente artículo.
ART. 42.—Reuniones no presenciales. Siempre que
ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier
medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados
puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de
conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.
En este último
caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de
acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la
copropiedad.
PAR.—Para
acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba
inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el
nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la
hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria
efectuada a los copropietarios.
ART. 43.—Decisiones por comunicación escrita.
Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la
totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus
representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su
voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el
nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y
la fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayoría
respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el
edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en
documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1)
mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ART. 44.—Decisiones en reuniones no presenciales.
En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las
decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no
participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación
escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo
anterior.
Las actas deberán
asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y
comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel
en que se concluyó el acuerdo.
ART. 45.—Quórum y mayorías. Con excepción de los
casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o
mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el
artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios
de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los
coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la
mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva
sesión.
Para ninguna
decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá
exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que
integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los
reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada
aquí indicada.
Las decisiones que
se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán
absolutamente nulas.
ART. 46.—Decisiones
que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las
siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento
(70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que
afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía
total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de
las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de
expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de
un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando
así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los
estatutos y reglamento.
6. Desafectación
de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción
del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de
dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística
vigente.
9. Adquisición de
inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PAR.—Las decisiones previstas en este artículo no podrán
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria,
salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
ART. 47.—Actas. Las decisiones de la asamblea se
harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma,
en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la
forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su
unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en
que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta,
las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el
reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes
a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso
no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la
reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del
edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado
como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los
propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar
de publicación.
La copia del acta
debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella,
mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El
administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
PAR.—Todo propietario
a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación
ante el alcalde municipal o distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la
entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
ART. 48.—Procedimiento ejecutivo. En los procesos
ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que
se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias
derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses,
sólo podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda
el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación
de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente
esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la
Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte
pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción
ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento
previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la
presente ley.
ART. 49.—Impugnación de decisiones. El
administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán
impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se
ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad
horizontal.
La impugnación
sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la
comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos
del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del
Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
PAR.—Exceptúanse
de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la
asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto
en el capítulo segundo, del título II de la presente ley.
CAPÍTULO XI
Del administrador del edificio o conjunto
ART. 50.—Naturaleza del administrador. La
representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o
conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los
que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano,
para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y
contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza d
e la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y
reglamentarias.
Los
administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se
presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de
propiedad horizontal.
PAR. 1º—Para
efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el
administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el
presidente del consejo de administración o, cuando éste no exista, el
presidente de la asamblea general.
PAR. 2º—En los
casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y
comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una
persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para
ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el
efecto expida el Gobierno Nacional.
PAR. 3º—El
Gobierno Nacional, podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o
conjuntos de uso comercial, mixto, o residencial. En todo caso, el monto máximo
asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto
para el año en que se realiza la respectiva designación.
ART. 51.—Funciones del administrador. La
administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación
y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o
extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de
las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e
ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de
seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y
responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de
propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o
conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes
del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de
administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del consejo de
administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual
de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el
balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y
su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la
contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de
dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento
de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos
de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con
las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad
horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado
cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación
de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de
dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro
judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al
reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de
propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona
jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo
exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los
medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las
sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de
administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y
en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea
general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren
ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del
edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario
de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el
reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general
de propietarios.
PAR.—Cuando el
administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en
representación del edificio o conjunto.
ART. 52.—Administración provisional. Mientras el
órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá
como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal
gestión.
No obstante lo
indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de
bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento
(51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario
inicial como administrador provisional.
Cumplida la
condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá
informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para
que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los
veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial
nombrará al administrador definitivo.
CAPÍTULO XII
Del consejo de
administración
ART. 53.—Obligatoriedad. Los edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes
privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de
administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de
las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un
número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos
y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.
Para edificios o
conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes
privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal
organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
ART. 54.—Quórum y mayorías. El consejo de
administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la
mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal
estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de
copropiedad.
ART. 55.—Funciones. Al consejo de administración
le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona
jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de
propiedad horizontal.
CAPÍTULO XIII
Del revisor fiscal
del edificio o conjunto
ART. 56.—Obligatoriedad. Los conjuntos de uso
comercial o mixto, estarán obligados a contar con revisor fiscal, contador
público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central
de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El revisor fiscal
no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto
respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto
grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos
comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u
objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los
miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o
conjuntos de uso residencial, podrán contar con revisor fiscal, si así lo
decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal
podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
ART. 57.—Funciones. Al revisor fiscal como
encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le
corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las
previstas en la presente ley.
TÍTULO II
De la solución de
conflictos, del procedimiento para las sanciones, de los recursos y de las
sanciones
CAPÍTULO I
De la solución de
conflictos
ART. 58.—Solución
de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre
los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación
de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de convivencia. Cuando se presente una
controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso
residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un
comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente
ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de
este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los
miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las
partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos,
de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PAR. 1º—Los
miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de
copropietarios, para un período de un (1) año y está integrado por un número
impar de tres (3) o más personas.
PAR. 2º—El comité
consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
PAR. 3º—Cuando se
acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en
el presente artículo, se dará el trámite previsto en el capítulo II del título
XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen.
CAPÍTULO II
De las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias
ART. 59.—Clases de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El
incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en
la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los
propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los
términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación
del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si
a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la
edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa
del hecho o acto que origina la sanción.
2.Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el
valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha
de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10)
veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no
esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
PAR.—En ningún
caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos
destinados a su uso exclusivo.
ART. 60.—Las
sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea
general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su
imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de
propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y
contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorase la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia, a sí como las circunstancias atenuantes, y
se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de
acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PAR.—En el
reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la
aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada
evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1º y 2º
del artículo precedente, de la presente ley.
ART. 61.—Ejecución de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias. El administrador será el responsable de hacer efectivas las
sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere
el caso.
Cuando ocurran los
eventos previstos en el numeral 1º del artículo 18 de la presente ley, la
policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al
llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.
ART. 62.—Impugnación de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.El propietario de bien
privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias.
La impugnación
sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de
la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el
procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las
normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
TÍTULO III
Unidades inmobiliarias cerradas
CAPÍTULO I
Definición y naturaleza jurídica
ART. 63.—Unidades inmobiliarias cerradas. Las
unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás
construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten
elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación,
recreación, reunión instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes,
tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y
mejoras.
El acceso a tales
conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y
controles de ingreso.
ART. 64.—Constitución de unidades inmobiliarias
cerradas. Las unidades inmobiliarias cerradas quedarán sometidas a las
disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables.
Las unidades
inmobiliarias cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo
soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los
propietarios.
Los conjuntos de
edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y
funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que los
asimilen a unidades inmobiliarias cerradas, podrán solicitar a la autoridad
urbanística licencia para convertirse en unidad inmobiliaria cerrada, siempre
que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que
lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de
los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese
mismo porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal,
aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán
derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad.
CAPÍTULO II
Áreas sociales comunes
ART. 65.—Áreas para circulación. Las unidades
inmobiliarias cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de
circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y
señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán
cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
ART. 66.—Áreas de recreación. Todas las unidades
inmobiliarias cerradas dispondrán proporcionalmente a su tamaño y al uso
predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas,
culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se
garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la
recreación.
La utilización de
las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que
expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad
inmobiliaria cerrada.
ART. 67.—Áreas de uso social. Las unidades
inmobiliarias cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas al uso
social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y
reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la junta
administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
ART. 68.—Zonas verdes. Las unidades inmobiliarias
cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado
del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
Además, cuando las
dimensiones de la unidad inmobiliaria cerrada lo permitan, se construirán
parques comunes internos debidamente autorizados.
ART. 69.—Áreas de servicio. Las unidades
inmobiliarias cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para atender los
servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto,
alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
ART. 70.—Parqueaderos. Las normas municipales de
urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo
por cada propiedad para los moradores y visitantes de las unidades
inmobiliarias cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los
necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la
industria.
ART. 71.—Cerramientos transparentes. Las unidades
inmobiliarias cerradas que se autoricen a partir de la presente ley tendrán
cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la
integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio
público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de su
uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6º de la Ley 9ª de
1989.
ART. 72.—Aprovechamiento económico de las áreas
comunes. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de
las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por
la asamblea de copropietarios o por la junta administradora de las unidades
inmobiliarias cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones
de justicia y equidad.
PAR.—Los dineros
recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán
beneficiar a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y
expensas comunes de la unidad inmobiliaria.
CAPÍTULO III
Integración
municipal
ART. 73.—Reformas arquitectónicas y estéticas. La
adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las
fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias
cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y
posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.
ART. 74.—Niveles de inmisión tolerables. Las
señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que,
generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior no podrán
superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida
en las unidades inmobiliarias cerradas.
Tales niveles de
incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias,
urbanísticas y de policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más
restrictiva en los reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas o por la
asamblea de copropietarios.
PAR.—Los
reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas establecerán los requisitos
para la permanencia de mascotas (animales domésticos).
ART. 75.—Licencias para reformas, normas
arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas de las fachadas y áreas
comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán
la autorización de la junta de copropietarios. En todo caso será necesaria la
licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.
Las reformas
internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento
de la unidad inmobiliaria cerrada no requerirán de autorización previa por
parte de los órganos administradores.
CAPÍTULO IV
Participación
comunitaria
ART. 76.—Autoridades internas. Son autoridades
internas de las unidades inmobiliarias cerradas:
1.La
asamblea de copropietarios.
2.La junta administradora, cuando esta exista; conformada
democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos
previstos en los reglamentos de la respectiva unidad Inmobiliaria.
3. El administrador
de la unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el
desempeño de sus funciones.
ART. 77.—Solución de conflictos. Los conflictos
de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la
presente ley.
Los procedimientos
internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para
ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.
CAPÍTULO V
Obligaciones económicas
ART. 78.—Cuotas de administración y sostenimiento.
Los reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas establecerán cuotas
periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los
inmuebles.
ART. 79.—Ejecución de las obligaciones. Los
administradores de unidades inmobiliarias cerradas podrán demandar la ejecución
de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores.
En tales procesos
de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador,
realizada por el administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni
otro requisito adicional.
PAR.—En todo caso
el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las
obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias
impuestas a los moradores de su inmueble.
ART. 80.—Cobro de los servicios públicos
domiciliarios. Los urbanizadores y constructores de unidades inmobiliarias
cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos
domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas
prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para
cada inmueble en forma individual.
PAR.—Las unidades
inmobiliarias cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no
posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene aprobación
de al menos la mitad más uno de los copropietarios.
ART. 81.—Servicios públicos domiciliarios comunes.
Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y
gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las unidades
inmobiliarias cerradas serán pagados por éstas de acuerdo con lo dispuesto en
el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de
alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público
interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de
dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por
el municipio o distrito. En ningún caso podrán generará ambas obligaciones por
un mismo servicio.
ART. 82.—Obligaciones de mantenimiento, reparación y
mejoras. Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán a su cargo la
obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del
espacio público interno de las unidades inmobiliarias cerradas, que serán
pagados por los copropietarios.
ART. 83.—Impuesto de renta y complementarios. Las
unidades inmobiliarias cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que
no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.
ART. 84.—Las
disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los
edificios o conjuntos de uso comercial.
TÍTULO IV
Disposiciones
finales
CAPÍTULO y
Disposiciones
finales
ART.
85.—Parcelación. Cuando una parcelación
esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes
comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en
todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al
surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el
carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de
coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.
ART. 86.—Régimen de transición. Los edificios y
conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de
1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a
partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para
modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6)
meses más, según lo determine el Gobierno Nacional. Transcurrido el término
previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las
modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la
presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en
contrario serán ineficaces.
PAR. TRANS.—Los
procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley
o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en
el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento
voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de
1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con
arreglo a estas normas hasta su culminación.
ART. 87.—Vigencia y derogatoria. La presente ley
rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y
428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas.
Publíquese y cúmplase. Dada en Bogotá, D.C., a 3 de agosto de 2001.
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